Cuprinsul Cartii Funciare

       Datorita noilor reglementari cu privire la modul de organizare, intocmirea si receptia lucrarilor de cadastru din cadrul Oficiilor teritorile, prin Ordinul 700 din 2014, s-a schimbat un pic si continutul Cartii Funciare, astfel in randurile de mai jos, persoanele interesate gasesc definitia aferenta imobilului si cuprinsul Cartii Funciare.

            Definitie Imobil

Prin imobil, se întelege terenul, cu sau fără construcții, de pe teritoriul unei unități  administrartiv-teritoriale, cu unul sau mai mulți proprietari, care se identifica printr-un număr cadastral unic.

            Cuprinsul Cărții Funciare

Cartea Funciară este alcătuită din titlu si din trei parti : A,B,C.

Titlul Cartii Funciare cuprinde: numarul Cartii Funciare, denumirea Unitatii Administrativ Teritoriale in care este situat imobilul, precum si alte mentiuni stabilite prin legi speciale.

Documentatiile cadastrale se receptioneaza cu atribuire de NC unic pe UAT respectiva.

Cartile funciare se numeroteaza pe fiecare UAT

Partea I, a Cărții Funciare , desemnata in continutul Cărții Funciare si prin litera “A”, cuprinde descrierea imobilului dupa cum urmeaza :

  1.  numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
  2.  adresa administrativă a imobilului;
  3.  suprafaţa imobilului rezultată din măsurători, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile;
  4.  extrasul de plan cadastral, care constituie anexă la partea I a cărţii funciare;

Partea a II-a a Cărții Funciare, desemnată în conținutul Cărții funciare și prin litera ”B” cuprinde:

  1.  numele/denumirea proprietarului;
  2. actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum și menționarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
  3.  strămutările proprietății;
  4. dreptul de administrare, dreptul de concesiune și dreptul de folosință cu titlu gratuit, corespunzătoare proprietății publice;
  5.  servituțile constituite în folosul imobilului;
  6.  faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la proprietate;
  7. recepţia propunerii de dezlipire ori de alipire şi respingerea acesteia, respingerea cererii de recepţie şi/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară deschisă;
  8. obligații de a nu face, interdicțiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezlipire, alipire, construire, demolare, restructurare și amenajare;
  9. clauza de inalienabilitate a imobilului și clauza de insesizabilitate;
  10. orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a Cărții Funciare, cu privire la înscrierile făcute.

Pentru fiecare dintre înscrierile cuprinse în partea a II-a a cărții funciare, se vor indica:

  1. numărul curent al operațiunii înscrise;
  2.  înscrisul/înscrisurile pe care se întemeiază înscrierea;
  3.  indicarea tipului de înscriere;
  4.  observații, după caz.

Partea a III-a a Cărții Funciare desemnată în conținutul Cărții Funciare și prin litera ”C” cuprinde:

  1. dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitație, servituțile în sarcina fondului aservit, ipoteca și privilegiile imobiliare, precum și locațiunea și cesiunea de creanță;
  2. faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
  3. sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor;
  4. orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile efectuate în această parte

Nerespectarea termenului la cadastru

Datorita anumitor acte de proprietate mai “complexe” ca numar sau ca si continut, in cazul apartamentelor pot interveni probleme de genul:

– In actul de proprietate numele proprietarului este gresit, difera o litera (Georgiana in loc de Giorgiana cum este in act) sau in B.I. este Giorgiana in act Georgiana sau Adresa imobilului este str.Lacul tei nr. 12, sc.B si in realitate este sc.1, sau in act apare (imobil cu 3 camere, baie, bucatarie, debara, camara…. si in realitate nu mai este debaraua ca proprietarul a daramat-o fara autorizatie) toate aceste probleme sau altele de acest gen, pot duce la decalarea termenului normal sau de urgenta, solicitandu-se un act in plus de inspectorul care verifica dosarul si anume, in cazul adresei gresite proprietarul poate prezenta de la administrator o adeverinta cu confirmarea adresei exacte, acesata ” corecteaza adresa gresita din act”, sau in cazul demolarilor din interiorul apartamentelor a diverselor camere, problema se poate rezolva doar cu autorizatie de demolare (daca acestea sunt mentionate in actul de proprietate) sau daca nu sunt mentionate dependentele si nici solicitata schita anexa, prin schita exacta sub forma noua a imobilului.

Probleme cu suprapunerea la cadastru

Sunt situatii in care, in urma masuratorilor constatam ca suprafata imprejmuita difera de suprafata din acte. Acest fapt se intampla din diverse motive de genul:

– Cand proprietarul si-a construit gardul, nu a solicitat trasarea limitelor de proprietate conform coordonatelor avizate de OCPI si, si-a imprejmuit terenul aproximativ de unde stia el, sau a tinut cont de dimensiuni,, etc.. ne tinand seama de unghiurile si forma terenului, lucru foarte important care schimba situatia.

– Daca nu a existat cadastru niciodata asupara unui imobil, beneficiarul poate a daramat gardul vechi si a incercat sa tina cont de razor, limita de hotar sau alte aspect care a crezut de cuvinta, si a refacut limitele de proprietate, etc…

Toate aceste aspecte, daca nu au fost facute cum trebui de-a lungul timpului, in urma cadastrelor efectuate si ulterioru avizate, au dus ca vecini celor care nu au respectat limitele vechi, cand au solicitat cadastru sa constate ca, vecinul in urnma cadastrului avizat s-a suprapus peste el, cu toate ca fizic in teren poate nu este asa.

Confom noului regulament care s-a introdus de aproape un an si ceva un imobil nu poate sa aiba suprafata mai mare sau mai mica de 2% decat suprafata din acte, sau maxim 5% dar trebui sa prezinte in urma unui proces verbal intocmit de autorizat, semnatura vecinilor (ca acord al lor) ca limitele nu sau schimbat.

Daca exista situati de diferente mai mari de 5% proprietarul trebuie sa faca dovada printr-un act Aditional pentru diferenta de suprafata, altefel imobilul nu poate primi numar cadastral si ulterior intabula.

Situatia suprapunerilor a inceput sa “iasa la iveala” din cauza nerespectari limitelor de proprietate conform cadastrului si in urma trasarilor gresite efectuate la intamplare. Aceste probleme daca nu exista intelegere amiabila pentru rectificare coordonatelor cadastrale intre beneficiare, pot duce si in instanta.

Sunt zone unde datorita suprapunerilor foarte mari care includ mai multe terenuri, aceste se afla in litigiu si pana la rezolvarea problemei, nu se mai pot face alte modificari cadastrale de genul dezmembrarilor, sau inscrierilor constructilor pe teren, vanzari, etc….

Scoaterea din circuitul agricol-extravilan

  • Cererea pentru aprobarea scoaterii din circuitul agricol, din partea beneficiarului sau a proprietarului, dupa caz;
  • Extrasul de Carte Funciara pentru informare;
  • Copia Actului de Proprietate sau a altui act de detinere valabil incheiat (de exemplu : Contract de Concesiune, Arenda, Inchiriere), insotit de acordul proprietarului;
  • Documentatia Cadastrala;
  • Certificatul de Urbanism, insotit de Planul de Situatie si de Planul de Incadrare in Zona; Planul de Situatie va evindentia suprafata propusa pentru scoaterea din circuitul agricol;
  • Documentatia pentru incadrarea terenului in clase de calitate;
  • Expertiza de evaluare a terenurilor efectuata de evaluatori atestati de Ministerul Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale;
  • Copii ale documentelor de plata a taxelor de protectie la Fondul de ameliorare a fondului funciar, virate in conturile Ministerului Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale si Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara;
  • Avizul de principiu favorabil al consiliului local pentru extinderea intravilanului;
  • Avizul Administratiei Nationale a Imbunatatirilor Funciare;
  • Avizul Directiei consolidarea proprietatii, reforma structurilor de exploatare si conservarea solurilor si/sau al Directriei generale implementare politici sectoriale si de piata;
  • Memoriul tehnic al lucrarii, in care se descrie obiectivul de investitiei.

Informarea ampla in vederea rezolvarii problemelor cu cadastru

Pentru inceput am sa explic evolutia generala a unei lucrari de cadastru, la prima inregistrare, necesara proprietarului pentru vanzarea imobilului,  ipoteca imobilului pentru imprumutul in banca,  identificarea exacta a imobilului intr-o tarla ( pentru terenurile din extravilan ) etc.. Initial se ia legatura cu  firma ZOOMACAD, pentru executarea lucrarii. Ulterior se stabileste o intalnire intre proprietar si noi pentru  verificarea actelor de proprietate, identificarea proprietarului dupa un act de identitate si identificarea imobilului. Daca toate aceste documente sunt in ordine se trece la partea tehnica, adica masuratoarea imobilului in coordonate , Sistemul Stereo 1970 (pentru imobilele din afara Bucurestiului) sau Sistemul Local Bucuresti ( pentru terenuri din Bucuresti ). Dupa efectuarea masuratorilor cadastrale se prelucreaza datele preluate din teren, la birou si se intocmeste Dosarul Cadastral. In functie de complexitatea lucrarii , documentatia cadastrala  se va depune in 2 – 3 zile la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X ( OCPI ), in functie de judetul in care se afla imobilul.  In momentul depunerii, Dosarul Cadastral primeste un numar de inregistrare , dupa care se da in lucru unui inspector , ales aleator de computer, in termen de 7 zile lucratoare se verifica de catre acesta partea tehnica a Dosarului Cadastral depus, conform bazei de date existente la OCPI. Intre timp noi verificam  evolutia Dosarului Cadastral si in cazul in care apar anumite probleme care sunt legate si de proprietar , va vom tine la curent pentru rezolvarea acestora. In cazul in care nu sunt probleme la OCPI,  Dosarul Cadastral primeste Numar Cadastral si pleaca catre Biroul de Carte Funciara , unde v-a sta 7 zile lucratoare pentru verificarea partii juridice referitoare la actele de proprietate si inscrierea Numarului Cadastral in Cartea Funciara.  Documentatia Cadastrala se intoarce la Oficiul de Cadastru de unde poate fi ridicata , dupa 21 de zile lucratoare, de catre noi sau proprietar.  Dosarul Cadastral se va preda proprietarului in cel mai scurt timp.

Nota informativa : Rectificarile cadastrale de orice tip, sunt considerate Lucrari de Cadastru normale , iar tarifele sunt aceleasi ca si la un cadastru normal, la acestea mai trebui anexata o Declaratie notariala de rectificare a limitelor de proprietate sau dupa caz a suprafatei, data de beneficiar.

Elipsoidul de Rotatie

Mai este denumit si Elipsoid de referintas si rezulta din rotirea unei elipse in jurul axei sale mici. Cu ajutorul parametrilor geometrici putem se poate define forma si marimea unui ellipsoid de rotatie.

In Romania de-a lungul timpului s-au folosit mai multi elipsoizi de rotatie, cum ar fi :

Clarke(1880), Bessel(1841), Hayford(1909), Krasovski(1940),WGS-84.

Elipsoidul de rotatie(referinta) oficial in Romania este elipsoidul Krasovski(1940), care se foloseste din anul 1951 si care are urmatorii parametric geometrici :

  • Semiaxa mare : a = 6 378 245, 000 00 m ;
  • Semiaxa mica :  b = 6 356 863, 018 77 m ;
  • Turtirea geometrica : f = 0, 003 352 329 869 = 1/298,3 ;
  • Prima excentricitate (la patrat) : e² = 0, 006 693 421 623 ;
  • A doua excentricitate (la patrat) : (e´)² = 0, 006 738 525 415 ;
  • Raza polara : C = 6 399 698, 901 780 m

Nivelmentul

  1. Nivelmentul geometric sau direct- se executa cu nivele clasice sau electronice
  2. Nivelmentul trigonometric sau indirect – in zilele noastre se executa cu statia totala
  3. Nivelemntul barometric – se executa cu barometre si (sau)altimetre
  4. Nivelmentul hidrostatic- bazat pe principiul vaselor comunicante- furtunul cu apa
  5. Nivelmentul fotogrammetric sau stereofotogrammetric- se executa pe baza fotogramelor
  6. Nivelmentul mecanic
  7. Nivelmentul satelitar- se executa cu GPS-ul

Criteriile de impartire a terenurilor dupa destinatie

Terenurile cu destinatie agricola

  • Terenurile arabile ;
  • Viile ;
  • Livezile ;
  • Pepinierele viticole ;
  • Pepinierele  pomicole ;
  • Plantatiile de hamei si duzi ;
  • Pasunile, fanetele ;
  • Serele ;
  • Solariile ;
  • Rasadnitele ;
  • Terenurile cu vegetatie forestiera, daca nu fac parte din amenajamente silvice, pasunile impadurite, cele ocupate cu constructii agrozootehnice si de imbunatatiri funciare ;
  • Amenajarile piscicole ;
  • Drumurile tehnologice si de depozitare.

Terenurile cu destinatie forestiera

  • Terenurile impadurite sau cele care servesc nevoilor de cultura, productie ori administratie silvica ;
  • Terenurile destinate impaduririlor si cele neproductive – stancarii, abrupturi, bolovanisuri, rape, ravene, torenti.

Terenurile aflate permanent sub ape

  • Albiile minore ale cursurilor de apa ;
  • Cuvetele lacurilor naturale si artificiale la nivelul maxim de retentie ;
  • Bratele si canalele din Delta Dunarii ;
  • Fundul apelor maritime interioare si al marii teritoriale si contigue.

Terenurile din intravilan

  • Toate terenurile, indiferent de categoria de folosinta, situate in perimetrul localitatilor urbane si rurale, ca urmare a stabilirii limitei de hotar a intravilanului, conform legislatiei in vigoare.

Terenurile cu destinatie speciala

  • Cele folosite pentru transporturile rutiere ;
  • Feroviare ;
  • Aeriene ;
  • Navale ;
  • Cele pe care se afla obiective si instalatii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice si gazelor naturale ;
  • Terenurile cu exploatari miniere, petroliere, cele pentru nevoile de aparare a tarii ;
  • Rezervatiile si monumentele naturii, monumentele, ansamblurile si siturile arheologice si istorice si altele asemenea.

Scoaterea din circuitul agricol-intravilan

  • Cererea pentru aprobarea scoaterii din circuitul agricol, din partea beneficiarului sau a proprietarului, dupa caz;
  • Extrasul de Carte Funciara pentru informare si Copia Actului de proprietate sau alt act de detinere valabil incheiat (de exemplu : Contract de Concesiune, Arenda, Inchiriere), insotit de acordul proprietarului;
  • Documentatia Cadastrala;
  • Certificatul de Urbanism ( se ia de la Primarie ), insotit de Planul de Incadrare in Zona si de Planul de Situatie in care se evidentiaza suprafetele solicitate pentru scoaterea din circuitul agricol;
  • Avizul Administratiei Nationale a Imbunatatirilor Funciare.

Retele Geodezice Topografice

Pentru a putea intocmi planuri topografice, harti si lucrari de cadastru, se aleg pe suprafata terestra o serie de puncte a caror pozitie in spatiu difera, dar care proiectate ortogonal pe o coala de desen si unite ne vor reda cu fidelitate forma si dimensiunile acelei zone ( la scara ).

Punctele sunt situate pe pozitii dominante si repartizate pe teritoriu in colturile unei retele de triunghiuri, pozitia acestor puncte fiind determinata cu precizie mare, prin coordonatele rectangulare X, Y si Z.

Ansamblul triunghiurilor care acopera teritoriul de masurat se numeste canevas.

Reteaua Geodezica de stat sau Reteaua de Triangulatie : reprezinta reteaua de puncte de sprijin ce formeaza baza tuturor ridicarilor planimetrice.

In functie de distanta dintre puncte, de precizia masuratorilor si calculelor, punctele ce formeaza Reteaua Geodezica se clasifica astfel :

  • Ordinul  I , avand punctele ( varfurile triunghiurilor ) situate la 20-60 km, in medie 30 km;
  • Ordinul  II, varfurile de triunghiuri sunt intercalate in Ordinul I si la distante intre 10-20 km, in medie 15 km;
  • Ordinul  III, punctele sunt dispuse in interiorul triunghiurilor de Ordinul II , la distante de 5-10 km, in medie 7 km;
  • Ordinul  IV  , cuprinde puncte situate in interiorul triunghiurilor de Ordinul III si sunt situate la distanta medie de 3 km;
  • Ordinul  V , sunt punctele intercalate in triunghiuri de Ordinul IV la distanta medie de 1,5 km.

Triangulatia geodezica  de ordin superior este formata din punctele de Ordinul I, II si III, desfasurate de-a lungul paralelelor si meridianelor, alcatuind asa numita Retea Primordiala , care face legatura cu retelele statelor vecine.

Triangulatia geodezica de ordin inferior, numita si Triangulatie Topografica, constituie Reteaua de Indesire si este alcatuita din punctele de Ordinul IV si V.

Triangulatia topografica se foloseste pentru indesirea retelei de puncte de sprijin, in vederea legaturii masuratorilor de detaliu de puncte geodezice. Principalele caracteristici ale triangulatiei topografice sunt urmatoarele :

  • alegerea punctelor se face cat mai aproape de suprafetele pe care se vor efectua masuratorile in detaliu. Numarul lor trebuie sa asigure densitatea ceruta de un punct la 2.5 – 5 km patrati;
  • distanta intre puncte sa fie de 1 – 3 km;
  • triunghiurile formate sa fie cat mai apropiate de cel echilateral, evitandu-se unghiurile mai mici de 40 g sau mai mari de 160 g;
  • sa aiba vizibilitate la celelalte puncte care intra in forma de canevas stabilita;
  • raportul dintre lungimile maxime si minime ale vizelor de determinare sa nu fie mai mare de 3 : 1 ;
  • laturile care formeaza bazele de triangulatiei sa fie masurabile direct si sa aiba o lungime de 600-1500 m.

Triunghiurile formate prin unirea punctelor se pot grupa in mod direct, deosebindu-se urmatoarele forme de canevas :

  • poligon cu punct central;
  • patrulater;
  • lant de triunghiuri;
  • lant de patrulatere;
  • lant de poligoane;
  • retea complexa.

Alegerea forme de canevas depinde de conditiile de teren si de operator, dar in acelasi timp si de precizia cautata, deoarece formele poligonale si complexe de triangulatie asigura o precizie mai mare decat lanturile de triunghiuri sau patrulatere.

Se indica ca cel putin o latura a canevasului sa fie delimitata de doua puncte geodezice de ordin superior cu coordonate cunoscute. Aceasta latura va servi ca baza de calcul sau baza de pornire.

Din coordonatele rectangulare ale punctelor de la extremitatile bazei se poate calcula atat lungimea bazei ( distanta orizontala redusa la elipsoid ), cat si orientarea ( azimutul ) acestei directii.

Unitati de masura, vechi, a distantelor folosite in Romania

Pentru Tara Romaneasca :

1 palma Serban Voda = 0.246 m

1 stanjen Serban Voda = 1.97 m = 8 palme

1 prajina Serban Voda = 5.90 m = 24 palme

1 palma Constantin Voda = 0.252 m

1 stanjen Constantin Voda = 2.02 m = 8 palme

1 prajina Constantin Voda = 6.06 m = 3 stanjeni = 24 palme

Pentru Moldova :

1 stanjen = 2.23 m

1 prajina = 8.92 m = 4 stanjeni moldovenesti

Pentru Banat, Ardeal si Bucovina, pana in anul 1918, pentru masurarea distantelor, s-au folosit : stanjenul sau klafterul cu multiplii si submultiplii sai :

1 stanjen vienez ( 1 klafter ) = 1.89 m = 6 picioare ( 6 fuss )

1 2 3 5